Comment construire une maison ?

Maison en construction :faire construire sa maison , tout un projet

Si la tendance pendant les années antérieures était d’acheter des appartements ou d’opter pour l’immobilier ancien, il faut noter que celle-ci a drastiquement changé. En effet, suite au confinement engendré par la crise sanitaire liée à la COVID-19, la majorité des Français se sont tournés vers la construction de maisons neuves. Bien que l’objectif principal de ce choix soit de mettre à profit le temps, il faut admettre qu’il a été aussi motivé par le fait que l’immobilier de l’ancien est saturé. Même si la construction de logement neuve permet au propriétaire de bénéficier de nombreux avantages, il est nécessaire d’avoir une idée précise de comment construire une maison puisqu’il s’agit d’une tâche à ne pas prendre à la légère.

Définir le budget pour la construction de votre maison : une étape cruciale

Définir le budget pour la construction de votre maison : une étape cruciale

Il est bien beau de vouloir construire une maison, mais la construction d’une maison, surtout celle de vos rêves, a un prix. De ce fait, il est indispensable que toutes les dispositions pour garantir le financement d’un projet d’une telle envergure soient prises avant qu’il ne soit lancé. Si le coût de la construction d’une maison neuve tourne en moyenne autour de 1400 € le mètre carré, il faut noter que ce tarif ne comprend pas les frais annexes ni le prix du terrain. À ces différents points s’ajoutent les disparités que cache bien évidemment cette moyenne en fonction de la complexité architecturale de l’ouvrage et des différentes prestations. Cependant, bien que tous ces points doivent être pris en compte, il est nécessaire de faire preuve de vigilance. Très importante, cette vigilance vous permettra de ne pas sous-estimer le poids des frais annexes qui viennent se coller à l’achat du terrain et de vous projeter en matière de coût intégral. Cela vous permettra d’éviter de penser au tarif au mètre carré en vous souvenant que le prix moyen d’une maison neuve dans toute la France avec le terrain coûte en moyenne 240 000€ avec 80 000€ pour la parcelle.

De même, en calculant votre budget par exemple avec les coûts issus de l’achat du terrain, ceux liés à votre nouvelle fiscalité ou au crédit, vous obtenez un avantage supplémentaire. En effet, avec ces données, vous aurez plus de facilité à obtenir un prêt immobilier puisqu’elles permettent de rassurer la banque. Il ne faut pas oublier que la priorité de cette dernière est de diminuer les risques qu’elle encourt en vous prêtant de l’argent. Ainsi, vous lui prouvez que vous êtes bien informés sur les aspects de votre projet de construction en lui montrant que vous avez pris le temps de bien le chiffrer. Elle pourra aussi constater que vous êtes conscient de la portée de votre engagement et que vous êtes tout simplement prêt pour vous lancer.

Trouver le terrain idéal pour la construction de la maison

Un immense terrain pour la construction de votre maison.

Bien que ce soit très facile à dire, il faut reconnaître que trouver le terrain parfait pour la construction de la maison de ses rêves n’est pas aisé. Étant donné que le prix d’achat de cette parcelle peut coûter jusqu’à 50% du prix total du projet, il est inutile de vous rappeler qu’il s’agit d’une étape à ne pas négliger. Entre l’exposition, l’orientation, le voisinage, la qualité du sol, le raccordement en eau, en électricité et en gaz, les critères à prendre en compte pour le choix du terrain sont nombreux.

Pour vous rendre la tâche plus facile, prenez le temps et la peine de vous renseigner auprès des services de la mairie de la commune dans laquelle vous souhaitez acheter et des voisins. N’oubliez pas de consulter les documents et plans des services du cadastre pour savoir avec exactitude où se situe le terrain. Prenez aussi le temps d’analyser les caractéristiques susceptibles d’augmenter la valeur de la parcelle pour une future revente (proximité des écoles, transports en commun, commerces, écoles…). Par ailleurs, il est nécessaire de garder à l’esprit qu’opter pour les terrains éloignés des centres urbains n’est pas forcément économique. Il suffit de penser au surcoût en matière de parking, d’essence ou de péage pour le comprendre.

Les types de terrain à bâtir

Si vous optez pour un terrain à bâtir en lotissement, sachez que vous aurez deux options en matière de foncier. La première consiste à acheter un terrain en lotissement à une agence professionnelle. Bien que la parcelle soit toujours viabilisée et constructible, le lotissement est généralement régi par des normes particulières auxquelles tous les propriétaires doivent se conformer afin d’assurer un minimum d’unité dans les constructions (coloris, matériau, hauteur de faîtage, clôtures, haies, arbres, implantation de la maison). Ces règles sont souvent inscrites dans le règlement du lotissement et les cahiers des charges. Il faut prendre le temps de les étudier avant de signer le contrat d’achat.

L’autre option est l’achat d’un terrain vendu par un particulier (terrain en diffus). Vous devez vous assurer que le bien vendu est bel et bien constructible (il faut demander un certificat d’urbanisme auprès de la mairie). Il faut aussi vérifier qu’il est viabilisé, sinon il vous faudra prévoir un budget supplémentaire pour les différents raccordements aux réseaux (gaz, électricité, eaux…) et au tout-à-l’égout.

Connaître les règles d’urbanisme

Il est inutile de choisir un terrain qui posera des problèmes une fois la construction démarrée. Il est donc recommandé de vous éloigner de tous les terrains qui ont un passé obscur, car ils ne présagent rien de bon pour la suite. Il faut comprendre par là qu’il est indispensable que vous ayez un certain nombre d’informations sur la parcelle qui vous intéresse. Faites un tour à la mairie pour consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou la carte communale. Le but est de connaître les règles d’urbanisme liées au terrain.

Faire une visite sur le terrain

Le constructeur de maisons individuelles effectue automatiquement une enquête de terrain en allant sur le site. Il consulte aussi les cartes du Bureau de recherche géologique et minière (BRGM) recensant les communes dont les sols sont dotés des argiles gonflantes qui exigent des fondations spécifiques. Il fait aussi appel à un bureau d’étude géotechnique en cas de doute pour une étude de sol. Grâce à ces différentes études, le type de fondation à utiliser est connu et le prix est chiffré dans le cadre du contrat de construction de la loi de 1990. Cela permet aussi d’obtenir des informations nécessaires sur les risques technologiques et naturels de votre terrain.

Élaborer avec ou sans architecte le plan de la maison

Plan d'architecte pour la construction d'une maison neuve

Après avoir conclu l’achat du terrain, il faut penser à la réalisation d’un plan. En fonction de vos envies, vous pouvez faire recours aux services d’un architecte ou d’un constructeur de maison. Dans la majorité des cas, les constructeurs disposent de nombreux catalogues de maisons ou peuvent vous proposer des plans de maison personnalisés en utilisant un logiciel BIM parfait pour ce genre de tâche. Parmi les propositions que le vôtre vous fera, vous pourrez choisir des plans, une architecture, le nombre d’étages, de pavillon, des aménagements (sanitaires, portes, …) des équipements (production d’eau chaude, chauffage…).

Vous pouvez demander un plan sur mesure si vous le souhaitez, et ce, que ce soit pour une maison de plain-pied ou une maison à plusieurs niveaux. Le plus important est de tenir compte de votre budget pour faire vos choix. De toutes les manières, les arbitrages vous permettront de rester dans la marge financière prévue dès le départ.

Quelle que soit la touche personnelle que vous souhaitez ajouter à votre maison, il est primordial de trouver un équilibre entre le sous-sol du terrain, les tendances actuelles, les craintes réglementaires et la construction autorisée par la configuration du terrain.

Signer le contrat de construction

Signature du contrat de construction d'une maison neuve

L’étape qui suit celle de l’élaboration du plan est la signature du contrat de construction. Il est recommandé de signer le contrat de construction-loi de 1990 parce qu’il offre de nombreux avantages. Les plus connus sont : la fixation d’un prix total définitif et forfaitaire, la garantie de livraison à prix et dans les délais convenus. De manière plus simple, ce cadre juridique vous permet de bénéficier d’une assurance de remboursement d’acompte ainsi que d’un délai de rétractation de 10 jours. De même, le paiement est gradué puisque c’est au fur et à mesure que les travaux avancent que la banque débloque les fonds.

Faire recours aux services d’un constructeur

Une fois le contrat de construction signé, vous pouvez lancer la construction de la maison de vos rêves. Si vous optez pour l’auto-construction, cela sera à vous-même de vous charger de tout et de superviser les travaux. Dans le cas contraire, vous pouvez opter soit pour un constructeur de maison individuelle ou pour un architecte. Il faut noter que le recours à l’un de ces professionnels est obligatoire lorsqu’il faut faire construire une maison dont la superficie est égale ou supérieure à 150 m2.

Quoi qu’il en soit, n’oubliez pas de demander des devis auprès de plusieurs structures afin de dénicher le professionnel le plus abordable financièrement. Prenez le temps de vous renseigner sur les différentes entreprises en questionnant votre voisinage afin d’être sûre qu’elle vous proposera un travail de qualité. En fonction de ses compétences, il sera en mesure de vous faire des propositions respectant la norme de réglementation RT2012 qui est d’ailleurs obligatoire pour toutes les constructions nouvelles.

Obtenir le permis de construire

L'indispensable permis de construire

Si vous optez pour un architecte, il se chargera de remplir les formalités nécessaires pour l’obtention du permis de construire. Il en est de même le pour constructeur qui se chargera de déposer le dossier à la mairie après la conception du plan et la signature du CCMI. Il faut patienter généralement entre deux ou trois mois pour obtenir l’autorisation de construction si le terrain se trouve dans un secteur protégé.

Par ailleurs, si vous faites recours aux services d’un maître d’œuvre ou d’un maitre d’ouvrage, c’est à vous-même de faire les démarches nécessaires pour obtenir le permis. Pour ce faire, il vous faudra déposer un dossier constitué du plan de masse des constructions à bâtir, du plan de la situation du terrain, du plan de la construction, de la coupe du terrain, etc.

Par ailleurs, si la parcelle se trouve dans un secteur protégé ou à proximité d’un monument historique, les délais d’obtention du permis de construire seront rallongés. De plus, vous devez aussi avoir l’avis d’un architecte ABF (Architecte des Bâtiments de France) pour commencer les travaux. L’ABF, une fois sur le site, vous imposera certaines normes (architecture, ossature bois, volumétrie, couleurs et types de matériaux …).

Trouver un financement pour la construction de votre maison

Trouver le financement pour la construction de votre maison : faites appel à un courtier

À moins d’être plein aux as, rares sont ceux qui arrivent à faire construire leur maison sans faire recours au prêt immobilier. De ce fait, après avoir établi votre budget, vous pouvez opter pour un premier prêt pour l’achat du terrain et un second pour la construction. Toutefois, il faut noter qu’il s’agit d’une option qui n’est pas toujours abordable. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est souvent conseillé de demander un prêt global (la banque dans un premier temps vous attribuera les fonds pour l’achat du terrain et les fonds nécessaires pour la construction de la maison dans un second temps). Sachant que l’obtention du crédit dépend de votre capacité d’endettement, la banque calcule votre saut de charges, et votre reste à vivre avant de vous accorder le prêt. Elle tiendra également compte de votre situation professionnelle et de votre tenue de compte. Par ailleurs, n’oubliez pas de vérifier si vous avez droit à un prêt à taux zéro. N’hésitez pas à consulter notre article expliquant quelles sont les banques où vous trouverez les meilleurs taux immobilier. ainsi qu’un article intéressant sur les contrats d’assurance de prêt.

Suivre le chantier de la construction de votre maison

Suivre le chantier de construction

Il est indispensable que votre chantier soit suivi pendant la construction de votre maison. Chaque visite vous permettra de vérifier et de vous assurer que les travaux en plus d’être conformes à vos attentes sont réalisés dans le temps. Cela vous permettra aussi de vous assurer que les matériaux utilisés répondent vraiment aux normes écologiques et thermiques. C’est très important puisqu’ils vous permettront de réaliser des économies d’énergie, de mieux valoriser votre habitation en cas de revente et de participer à la lutte pour l’amélioration de l’environnement.

De plus, les visites sont obligatoires à chaque appel de fonds, sans oublier les réunions de chantier organisées par le constructeur comme l’exige la loi. Par ailleurs, il est impératif que vous informiez votre constructeur de votre passage pour les visites non prévues puisque la loi ne vous autorise pas à entrer librement sur le chantier, bien que ce soit le vôtre. De même, n’oubliez pas de souscrire à une assurance dommages ouvrage pour être protégé pendant 10 ans contre les défaillances.

Assurer la maison

Ne pas négliger l'assurance de sa maison

Une fois que la construction est terminée, le constructeur fera de vous le propriétaire de la maison en procédant à la remise des clés. Dès lors, vous êtes considéré au regard de la loi comme responsable de tous les sinistres à venir. C’est pour cela qu’il est conseillé de souscrire à une assurance multirisque habitation. Surtout, n’oubliez pas que vous disposez d’une garantie de parfait achèvement qui oblige le constructeur à réparer toutes les malfaçons intervenues au cours de l’année suivant la livraison, et ce, quelle que soit leur nature ou importance. Il y a également la garantie biennale qui exige le remplacement de tous les équipements défectueux au cours des deux années qui suivent la livraison. Enfin, la garantie décennale offre 10 ans de protection et oblige le constructeur à réparer tous les dommages rendant la maison inhabitable ou compromettant la solidité de la maison et sa structure.

Article mis à jour le 27 mars 2021